<\/p>\n
Mapa 1. Renta media mensual, en los contratos de vivienda habitual vigentes (en edificios con m\u00e1s de una vivienda), 2023.<\/strong><\/p>\n Fuente: Gobierno Vasco, Departamento de Planificaci\u00f3n Territorial, Vivienda y Transportes.<\/p>\n https:\/\/apps.euskadi.eus\/web01-apetxebi\/es\/ad23aConsultaWar\/emal?locale=es<\/a><\/p>\n <\/p>\n Recientemente el Banco de Espa\u00f1a ha publicado su Informe Anual, en el que dedica un extenso cap\u00edtulo al mercado de la vivienda<\/a> (aqu\u00ed<\/a> para un resumen de \u00c1ngel Gavil\u00e1n, Director General de Econom\u00eda y Estad\u00edstica). Desde 2014 la demanda de vivienda ha aumentado mucho y, con una oferta que no ha acompa\u00f1ado lo suficiente, han aumentado los precios de compraventa y de alquiler de la vivienda. En los \u00faltimos a\u00f1os el problema de acceso a la vivienda ha empeorado y tiende a concentrarse en los hogares de menor renta (j\u00f3venes e inmigrantes) y en determinadas zonas geogr\u00e1ficas (urbanas y tur\u00edsticas).<\/p>\n La compraventa de vivienda exhibe bastante dinamismo (a pesar de cierta desaceleraci\u00f3n desde finales de 2022) y destaca la importancia de las compras por extranjeros (casi el 20% de todas las ventas; Illes Balears, Comunitat Valenciana e Islas Canarias suponen m\u00e1s del 20%; en Pa\u00eds Vasco y Navarra muy poco porcentualmente) y el hecho de acudir menos a la financiaci\u00f3n hipotecaria. Se ha construido poca vivienda nueva relativamente (el 90% de las transacciones fueron de vivienda de 2\u00aa mano en 2023). El alquiler ha ganado mucho peso desde la crisis de 2008, especialmente en los colectivos y zonas antes mencionadas. Los particulares y peque\u00f1os propietarios predominan en este mercado de alquiler, y el alquiler social tiene muy poco peso. Aument\u00f3 la oferta de alquiler, pero a\u00fan lo ha hecho m\u00e1s la demanda, presionando los precios del alquiler al alza.<\/p>\n Hay dos factores principales que elevan la demanda de vivienda: el crecimiento demogr\u00e1fico y la concentraci\u00f3n de la poblaci\u00f3n en ciertas \u00e1reas geogr\u00e1ficas. Esos factores vienen ayudados por el crecimiento del empleo y las condiciones financieras favorables hasta 2021, as\u00ed como por la mayor demanda por parte de no residentes y el atractivo de la inversi\u00f3n en vivienda destinada a alquiler (con rentabilidades brutas relativamente altas). El hecho de que el sector bancario no aflojara las condiciones financieras para prestar (como s\u00ed lo hizo, en cambio, antes de la Crisis Financiera Global de 2009) ha hecho que parte de la demanda de compra de vivienda se haya desviado a la de alquiler, especialmente en los colectivos de renta m\u00e1s baja.<\/p>\n Desde el lado de la oferta, ha aumentado poco la oferta de vivienda nueva y ha sido la vivienda de segunda mano la que ha absorbido, en buena parte, la mayor demanda. El lento avance de la oferta de vivienda nueva ha sido debido a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcci\u00f3n, el aumento de los costes de producci\u00f3n, y a la escasez de inversiones destinadas a la adquisici\u00f3n y la promoci\u00f3n de nuevo suelo urbano. Otros factores que no han ayudado en la oferta son la poca capacidad para rehabilitar viviendas, la falta de adecuaci\u00f3n de las viviendas vac\u00edas a las necesidades actuales de los hogares, la incertidumbre regulatoria y el auge de los usos alternativos de la vivienda (ya sea para alquiler vacacional o de temporada). En Donostia, por ejemplo, la proporci\u00f3n de vivienda tur\u00edstica sobre vivienda de alquiler en el centro del \u00e1rea urbana se situ\u00f3 cerca del 10% en 2023, lo que la coloca entre las 10 primeras dentro de las mayores \u00e1reas urbanas de Espa\u00f1a.<\/p>\n Todo ello sugiere que un riesgo contenido en el mercado de la vivienda en cuanto a su impacto sobre la estabilidad financiera (que fue clave en la Crisis Financiera Global) y que el grado de sobrevaloraci\u00f3n en el mercado de la vivienda es moderado (con valores de la vivienda pr\u00f3ximos a los de equilibrio), pero los problemas de acceso a la vivienda se han agravado en los \u00faltimos a\u00f1os. Una gran mayor\u00eda de los hogares en alquiler o en una vivienda cedida no dispon\u00edan en 2021 del ahorro necesario para comprar una casa en su municipio. Y del resto, un 40% aproximadamente tendr\u00edan que hacer frente a una cuota superior al 35% de la renta neta del hogar (que es lo que normalmente se recomienda). El esfuerzo para acceder al alquiler de una vivienda ha disminuido un poco en general, pero ha aumentado notablemente para los hogares con rentas m\u00e1s bajas. Esto ha impactado especialmente en los hogares m\u00e1s j\u00f3venes y su emancipaci\u00f3n. En Espa\u00f1a destaca el peso m\u00e1s elevado entre los j\u00f3venes de viviendas cedidas de manera gratuita, pero el poco peso del alquiler a precio reducido como consecuencia del escaso peso del alquiler social en Espa\u00f1a.<\/p>\n Durante los \u00faltimos a\u00f1os las distintas AA.PP. han tomado medidas para el acceso a la vivienda, tales como:<\/p>\n Las consecuencias de todas estas medidas deber\u00edan ser evaluadas (veremos si se hace alg\u00fan d\u00eda \u2026). Mientras tanto, la literatura econ\u00f3mica sugiere que:<\/p>\n A pesar de las medidas mencionadas, el problema de la vivienda sigue siendo muy serio. De hecho, el propio Banco de Espa\u00f1a estima que podr\u00eda haber un d\u00e9ficit de 600.000 viviendas nuevas en 2025 en Espa\u00f1a. Es m\u00e1s, si se quiere converger a niveles europeos, habr\u00eda que crear 1,5 millones de viviendas de alquiler social en Espa\u00f1a y ello supone que, en 10 a\u00f1os, habr\u00eda que aumentar la producci\u00f3n anual de viviendas en Espa\u00f1a de los \u00faltimos a\u00f1os en un 150%. En el Pa\u00eds Vasco las necesidades de acceso a una vivienda en 2023 se sit\u00faan ligeramente por encima de las 100.000, como muestra la Tabla 1, y alrededor de 115.000 personas. Del total de necesidades de vivienda, en torno a un 15-20% de las personas tiene ingresos suficientes para afrontarlo, algo m\u00e1s de la mitad (55-60%) cuenta con ingresos insuficiente o irregulares, y el resto (25% aproximadamente) no tiene ingresos suficientes. M\u00e1s del 80% de esa demanda total proviene de las personas de entre 18-44 a\u00f1os y, a su vez, la mitad de ellas de las personas de entre 25-34 a\u00f1os, algo m\u00e1s un tercio de las personas de entre 18-24 a\u00f1os y el resto de las personas entre 35-44 a\u00f1os.<\/p>\n <\/p>\n Hay 1 mill\u00f3n de viviendas principales en Euskadi aproximadamente y algo m\u00e1s 78.000 viviendas no principales (35.000 de temporada y 43.000 deshabitadas aproximadamente), pero solo un tercio de las no principales es gestionable (pincha aqu\u00ed<\/a>). A ello se le une que la situaci\u00f3n de la vivienda social en Espa\u00f1a es especialmente desventajosa respecto a otros pa\u00edses, como se puede observar en el Gr\u00e1fico 1 en el n\u00famero de viviendas de alquiler social en 2020 (en porcentaje sobre el total de viviendas), comenzando con los Pa\u00edses Bajos (34,1%), Austria (23,6%) y Dinamarca (21,4), \u2026 hasta llegar casi al furg\u00f3n de cola, Espa\u00f1a (1,1%). En Euskadi hab\u00eda 30.705 viviendas de titularidad de la comunidad aut\u00f3noma en 2019, casi un 13% de un total de 239.405 en Espa\u00f1a, seg\u00fan el Bolet\u00edn especial de vivienda social de 2020 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana<\/a>), lo nos sit\u00faa un poco mejor que en Espa\u00f1a, pero muy lejos todav\u00eda de las cifras europeas. El esfuerzo por la vivienda social fue grande en los 80 y parte los 90, pero despu\u00e9s ha ca\u00eddo mucho.<\/p>\n <\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/static-blogs.diariovasco.com\/wp-content\/uploads\/sites\/41\/2024\/06\/2024_MapaVivienda.png\")
<\/a><\/p>\n\n
\n
![\"\"](\"https:\/\/static-blogs.diariovasco.com\/wp-content\/uploads\/sites\/41\/2024\/06\/2024_TablaNecesidadesVivienda.png\")
<\/a><\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/static-blogs.diariovasco.com\/wp-content\/uploads\/sites\/41\/2024\/06\/2024_ViviendaSocial.png\")
<\/a><\/p>\n