Cuando un eclipse arroja luz sobre el mercado de la vivienda
Jon Mikel Zabala Iturriagagoitia
Esperamos que nuestros lectores hayan disfrutado de un buen verano, que hayan podido descansar, desconectar y compartir tiempo con familia y amigos. Con este post inauguramos una nueva temporada en Ekonomiaren Plaza (¡la decimoquinta!), en la que intentaremos seguir acercándonos a algunos de los temas económicos que condicionan nuestro día a día.
Más allá del mundial de fútbol, uno de los acontecimientos que sin duda recordaremos de este verano es el eclipse total de Sol del pasado 12 de agosto. Sin embargo, mientras mirábamos hacia arriba, a ras de suelo continuaban algunas preocupaciones económicas bastante más persistentes.
Probablemente uno de los principales desafíos económicos y sociales de nuestro entorno es el acceso a la vivienda. Según los últimos datos de Eustat, el precio medio de la vivienda libre vendida en Euskadi alcanzó los 3.474 euros/m2 en el primer trimestre de 2026, con importantes diferencias territoriales y niveles muy superiores en Gipuzkoa. El problema resulta especialmente visible en el mercado de alquiler, ya que según los datos del Observatorio Vasco de la Vivienda, los hogares vascos que viven de alquiler declaran destinar, de media, un 47,6% de sus ingresos a pagarlo.
Vivienda, alquiler turístico y eclipses son precisamente los protagonistas de un estudio que nos ha parecido especialmente oportuno para este primer post. El artículo, publicado en agosto de 2026 en el Journal of Regional Science, busca identificar el efecto de la expansión de Airbnb sobre el precio de la vivienda, tomando como punto de partida lo ocurrido en el eclipse total de Sol que atravesó Estados Unidos el 21 de agosto de 2017.
Al igual que ocurrió este verano en España, la franja de totalidad del eclipse generó, durante unos días, una enorme demanda de alojamiento en territorios que habitualmente no suelen caracterizarse por una elevada demanda turística. El eclipse generó así, durante unos pocos días, un fuerte incremento de la necesidad de alojamiento. Ante ese repentino aumento de la demanda, numerosos propietarios decidieron ofrecer por primera vez sus casas o habitaciones en Airbnb. En contraposición con el eclipse de 2026, donde todavía desconocemos sus impactos a largo plazo, el caso de 2017 permite analizar el impacto que tuvo dicho eclipse sobre el precio de la vivienda, ya que lo que en principio podía parecer un fenómeno puramente temporal tuvo una consecuencia más duradera, pues una parte de aquellas viviendas siguió ofreciéndose en la plataforma una vez terminado el eclipse.
Esta circunstancia permite a los autores utilizar el eclipse como una especie de experimento natural. La trayectoria de la Luna no depende del precio de las viviendas ni del atractivo turístico o económico de una localidad. Por ello, el fuerte aumento de Airbnb provocado por el eclipse les permite aislar mejor el efecto de la plataforma sobre los precios de la vivienda de otros factores que normalmente dificultan este tipo de análisis.
La principal conclusión del estudio es que un incremento del 1% en el número de alojamientos anunciados en Airbnb provoca un aumento de entre el 0,037% y el 0,043% en los precios de la vivienda de esa zona geográfica. Puede parecer una elasticidad pequeña, pero adquiere relevancia cuando pensamos en el crecimiento acumulado que estas plataformas pueden experimentar en determinados mercados locales. Un efecto reducido ante un aumento del 1% deja de ser necesariamente pequeño cuando el número de alojamientos turísticos crece de manera muy considerable.
El artículo ofrece una doble explicación sobre por qué Airbnb puede aumentar el precio de la vivienda. La explicación más habitual es la que los autores denominan hipótesis del desplazamiento. Si un inversor compra una vivienda para destinarla permanentemente al alquiler turístico, esa vivienda deja de estar disponible en el mercado residencial convencional. Por lo tanto, se reduce la oferta para quienes quieren comprar o alquilar una vivienda para residir en ella y, manteniéndose el resto constante, los precios tienden a aumentar.
Sin embargo, los resultados del estudio apuntan hacia un mecanismo diferente, al que los autores denominan efecto de capitalización. Una vivienda que permite generar ingresos adicionales mediante plataformas como Airbnb se convierte, desde un punto de vista económico, en un activo más rentable. Esa posibilidad de obtener ingresos futuros termina incorporándose al valor de la propiedad, por lo que el precio de la vivienda puede subir incluso aunque Airbnb no haya expulsado físicamente a ningún residente ni haya retirado permanentemente esa vivienda del mercado residencial.
La distinción no es menor porque afecta al diseño de las políticas públicas. Muchas regulaciones del alquiler turístico se concentran en evitar que inversores profesionales acumulen viviendas y las retiren permanentemente del mercado residencial. El trabajo sugiere que estas políticas pueden ser útiles para ese objetivo, pero también que podrían no eliminar completamente el efecto de Airbnb sobre los precios si se sigue permitiendo que los propietarios particulares obtengan rentas ocasionales de sus viviendas.
Naturalmente, los resultados obtenidos en Estados Unidos no pueden trasladarse automáticamente a Euskadi. En Euskadi la mayor parte de la sociedad reside en pisos y, por tanto, es menos probable que haya un exceso de capacidad que pueda ser susceptible de ser alquilada (p.e., una habitación con salida propia), por lo que es probable que el mecanismo de capitalización tenga un menor recorrido. Sin embargo, en un contexto en el que el acceso a la vivienda consume una parte muy importante de los ingresos de numerosos hogares, cualquier factor que afecte a su oferta, a su rentabilidad esperada o a su valoración como activo merece ser analizado cuidadosamente.
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